はじめての賃貸経営

賃貸経営を始めるには、アパートやマンションを建築するための「土地」が必要不可欠です。

既に遊休地などを所有している場合は、その土地をそのまま有効活用することもできますが、土地自体がない、あったとしても賃貸住宅としての需要が見込めない土地の場合は、より適した土地に買い換え等検討する必要があるかもしれません。

まずは自分が所有する土地や購入を検討している土地の価値と、周辺にどういった賃貸物件があるのか、構造・間取り・面積・賃料・入居者のタイプなど、多角的に調査する必要があります。

調査方法の一つとして、立地調査を行います。
周囲からどのような土地と見られているかを客観的な視点で分析し、そのデータから考察していきます。
以下のような点について統計やデータなどを調査した上で分析しておきましょう。

• 現在・将来的にどのような入居者が入ることが予測されるか、ファミリー層か単身か
• 土地の周辺状況だけでなく、街としての人口動態や世帯数はどう推移・変化していくか
• 土地周辺の企業進出はどうなっているか
• 最終的にきちんと利益が上げられるか

建築予定の土地の周辺にはどのような構造の建物が多いのか、周辺物件の間取りや面積・広さはどのようなものが多いのか、その上で家賃がいくらに設定されているのか、併せて、それらの建物の入居状況もチェックして入居者のターゲット層や間取り、家賃設定の参考にしましょう。

家賃の決め方は、まず、適正な賃料の絶対条件としてオーナーの経営が健全に成り立つことです。
ローンの返済額など諸経費を計算し、利回りや利益の希望額から目安となる賃料を計算しましょう。さらに周辺の類似物件の家賃と比較して、どこまで上げるか下げるかを検討します。

ご要望いただけましたら、別大興産がオーナー様に変わって周辺物件の調査を行い、相場や事例・家賃表を作成いたします。

これを元に、どれだけの支出が必要になるかを計算し、どの程度の利益が得られるか、シミュレーションを行ってみます。

賃貸住宅建築は長期に渡るため、すぐに家賃収入を得ることができません。

その為、工事費用や土地取得費用などの資金調達が必要になり、多くのオーナー様が金融機関からの融資で資金を調達しています。
金融機関の種類として、銀行や信用金庫などの民間金融機関と、日本政策金融公庫や住宅金融支援機構などの公的金融機関があります。

一般的な借り入れ金額としては、総建築費の70％程度が目安となりますが、金融機関によって可能な借り入れ金額が異なりますので、よく確認しましょう。もちろん金利も大事な確認要素です！

また、金融機関の審査を受けるための必要な種類の準備等しっかり確認して抜けの無いよう提出しましょう。

資金のめどがたったら、建築会社と契約して建物の建築に進みます。
土地からの新築の場合、設計契約、工事請負契約と複数の契約が都度発生することになります。

費用の支払い方法は最初に一括で払うのではなく、契約時・着工時・棟上げ時・竣工時など数回に分けて支払う形が一般的ですので、いつまでにいくら必要か事前に確認しておくと良いでしょう。

別大興産では賃貸住宅の新築プロデュースも行っております。
どの建設会社にお願いすればいいのかお悩みでしたら、是非別大興産にご相談ください。

賃貸住宅の建設から入居斡旋、家賃管理まで、全て別大興産が対応します！